Договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, и вещные права, требующие госрегистрации
Совершенные в письменной форме сделки подлежат нотариальному удостоверению в случаях, установленных законом, или по договоренности сторон (ст. 209 Гражданского кодекса, далее – ГК). То есть, если договор не подлежит нотариальному удостоверению согласно закону, по желанию физического или юридического лица любую сделку с его участием все равно можно удостоверить нотариально.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на выполнение такого действия. Происходит это путем проставления на договоре удостоверяющей надписи (ч. 2 ст. 209 ГК). В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении такой договор является ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГК).
Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 182 ГК).
Регистрация вещного права на недвижимое имущество осуществляется в Реестре вещных прав на недвижимое имущество на основании Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952, Реестр прав).
Государственную регистрацию прав собственности и других вещных прав могут осуществлять:
- нотариусы. Почти все нотариусы имеют доступ к Реестру прав, поэтому при необходимости могут одновременно совершить нотариальное удостоверение и зарегистрировать возникновение/изменение/прекращение права в Реестре прав;
- сотрудник местного совета, который получил доступ к Реестру прав. Городские, поселковые, сельские советы имеют полномочия на создание исполнительного органа с аналогичными полномочиями (ч. 1 ст. 6 Закона № 1952);
- государственные регистраторы прав на недвижимое имущество.
Приведем таблицу-подсказку относительно наиболее распространенных сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, и вещных прав, которые возникают на их основании и требуют госрегистрации.
Перечень договоров, которые должны нотариально удостоверяться, и вещных прав, которые отражаются в Реестре прав
|
№ |
Вид договора |
Обязательность нотариального |
Обязательность госрегистрации вещных прав* |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1 |
Договор купли-продажи и мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры и другого движимого имущества (ст. 657, 716 ГК; ст. 126 Земельного кодекса) |
Да |
Да |
|
2 |
Договор купли-продажи имущества, которое находится в налоговом залоге (ст. 657 ГК) |
Нет |
Нет |
|
3 |
Договор аренды земельного участка, а также субаренды, эмфитевзиса, суперфиция (ст. 125, 126 Земельного кодекса; ст. 14 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161) |
Нет** |
Да |
|
4 |
Договор аренды здания, другого капитального сооружения полностью или их частей на срок минимум 3 года (ст. 793, 794 ГК) |
Да |
Да |
|
5 |
Договор аренды транспортного средства, если одна из сторон договора является физлицом (ст. 799 ГК) |
Да |
Нет |
|
6 |
Договор о выделении в натуре части из недвижимого совместного имущества (ст. 364 ГК) |
Да |
Нет |
|
7 |
Договор о разделении недвижимого имущества, которое находится в совместной долевой собственности и общей совместной собственности (ст. 367, 372 ГК) |
Да |
Нет |
|
8 |
Договор ренты и договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 732 ГК) |
Да |
Нет |
|
9 |
Договор дарения или пожертвования валютных ценностей на сумму более 50 НМДГ (850 грн), если обеими сторонами являются физлица (ст. 719 ГК) |
Да |
Нет |
|
10 |
Договор о пожертвовании недвижимого имущества (ст. 729 ГК) |
Да |
Да |
|
11 |
Договор дарения недвижимого имущества (ст. 719 ГК) |
||
|
12 |
Договор управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГК) |
||
* Перечень вещных прав, которые подлежат обязательной госрегистрации, приведен в ст. 4 Закона № 1952.** По желанию одной из сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. Также владелец имеет право установить требование нотариального удостоверения, которое закрепляется в Реестре прав в разделе ограничений вещного права (ч. 1 ст. 14 Закона № 161). То есть нотариальное удостоверение происходит при наличии желания или установленного требования. |
|||
Комментарии к материалу